XX先生，您好，您的房子委託的仲介多了，客戶看中房子後就會挨家挨戶的問，並讓每個公司都砍您的價格，誰價最低，就會去誰家成交，這對您是多大的損失啊
1、您好！打擾一下，請問您XX園的房子有考慮出售嗎？（詢問式）
2、您好！請問您XX園的房子賣出去的了嗎？（最直接的問）
3、請問您最近在XX園有房產方面的需求嗎？（幫助式諮詢）
4、請問您XX園的房子350萬還能便宜嗎？（套房源）
5、您好！打擾了，我是XX房產公司的，現在我們手上有一個客戶，就想要咱們這種戶型的房子，不知道您是否有意出售（客戶是一次性求購）（注：要了解打電話這戶的戶型）
6、我是XX物業的調查員，我現在調查一下本園區房子的出售或出租情況，以方便園區管理，請問您現在有考慮出售或出租嗎？（以物業身份）
7、我是XX房產公司的XX，我專門負責XX園區的二手房交易，請問您在這方面需要諮詢的嗎？（以專業諮詢）
8、現在XX園剛出來一套非常超值的三居，單價僅售*****元，請問您現在考慮換房嗎？那您XX園的房子考慮賣嗎？（引導換房）
9、我聽南門那小伙子（保安）說你家房子在賣，我是個人購房，現在能看房嗎？（一般用手機打，口氣深沉一些）
10、您好！我是XX房產公司的某某，請問您現在考慮在XX區購房嗎？
11、您好！我是XX，這邊XX園剛出來一套非常超值的三居，**平米，僅售**萬，業主非常急賣，請問您下午六點有空來看房嗎？
12、您好！有一位張先生（虛擬的）介紹說您XX園的房子考慮出售，我這裡有一個客戶很有意向，想看看房子，請問六點方便嗎？那您是考慮換房嗎？
13、您好！請問咱房子現在多少錢？
14、您好！我看見網上您的房子考慮出售，現在還出售嗎？我幫您登記一下。
15、您好！您之前您說的房子考慮出售，現在考慮的怎麼樣了？什麼時候方便看？
16、您好！我這有個非常準的客戶，就想要您家房子這樣的戶型，價格高點沒關係，您考慮出售嗎？（注：要了解你打電話這戶的戶型）
17、您好！王先生，打擾了，您的房子還賣嗎？我有一客戶找了很久就想要咱們這個小區的房子，不知道現在您的房子是什麼情況？
18、您好！昨天我客戶看的挺好，您跟姐商量好了嗎?您看這個價格合適嗎？（引出房東）
19、您好!請問您家的房子下午4點可以看嗎？（用於引出在賣的房子，如果房子說可以看，那就再重新準確的落實房源信息）可以說：我和客戶介紹後，客戶很感興趣，並要了解房子的準確面積。
20、您好！我在網上看到咱們XX園區的房子有出售，請問今天幾點方便看一下？
21、您好！我是您家樓下的租售部的，現在有客戶想買您家的房子，能接受市場價，您有考慮出售嗎？
開發房源短信
1、話術：您好！我現在有客戶就想考慮買咱們這個小區您這樣戶型的房子，絕對能接受市場價，您有考慮出售嗎？全款買房。（外地過來的，而且注意要對你發的這個小區戶型熟悉）
2、話術：本人因資金有限，段時間內求購本小區住房一套，合適即可。如有房子出售,聯繫XXXXXXXXXX。
3、話術:您好!我這客戶很有誠意想在本小區賣套三居室，（可寫你小區主打戶型、或寫套適合老人小孩住的房子、口語化一些）價格合適可全款購房！
收集出租房源：
話術：您好，我是XX房產公司的資深經紀人，目前手上有一批固定租客，如果您的房子考慮出租或租期快到的，請您把起租日期和租金發到我的這個手機上，我會幫您及時出租房屋的！
業主各種反應如何應對
1、誰跟您說我賣房子，我沒說過賣啊？
A、話術：不還意思，打錯了（業主語氣比較兇的）
B、話術：咱家的房子不是一直都在賣嗎？（語氣肯定）
C、話術：以前我給您打電話說出售，現在回訪一下，考慮的怎麼樣？（混淆他之前的記憶）
D、話術：那XX先生您看價格高出您的考慮出售嗎？（試探是否是價格因素）
E、話術：現在市場非常不錯啊，客戶也非常多，您的戶型現在也非常熱銷啊，是賣房子的好機會（提高他房子的稀缺度，刺激興趣點）
2、詢問的房東，現在就想了解一下市場？
話術：現在市場非常適合賣房子，而且出來看房子的客戶也比較多了，現在國家的政策也非常有利於二手房的銷售，以後什麼房價誰也說不准，現在賣房是最合適的，大哥您還不抓住這機會啊？
3、態度惡劣（房東罵人，掛電話，要打110的）
直接掛斷，不要猶豫。（經紀人內心別受傷害，把心放寬一些這是對自己的一種鍛煉）
4、考慮出售的房東
A、 現在我的房子可以賣多少錢，市場怎麼樣？（採取講案例的方式降低房東的內心期望）
話術：我們昨天剛成交一套這個小區的房子，150萬（低於市場價），目前手上也有差不多能接受這個價位的客戶（可以看出房東對市場的了解程度）房東會說：怎麼賣的這麼低啊？那您看我家的房子那賣多少錢啊？那我能不能過去看看您的房子，因為每個房子的戶型、朝向、景觀、裝修和房子的耗損程度不同價位也有高低，以我們的經驗可以先給您個參考價位或者咱們商定價格！您有沒有這個心理預期啊，要不我幫您登記一下吧.(這樣的房子一定要爭取第一時間看房，和房東見面談能讓房東加深對你的影響，更要爭取獨家)
B、 那您看我家的房子多久能賣出去啊?
話術：照您現在的價格，高於市場價格就得賣一段時間，如果您的房子符合市場價，看房方便，我相信現在的市場，很快就會給您賣出去，而且現在出來看房的客戶相對多一些。憑我們公司在北京這邊的知名度應個應該沒問題的！另外看房時間咱們要多配合啊。
5、打洗盤電話時如果被業主問起“電話哪裡來的？”
A、網上下載的，哪個網？58同城，具體的我也不知道了，我是隨便打的。（把視線轉嫁到虛有的第三方上）
C、裝傻，被問之後要說：您是王先生嗎？您是XX小區的嗎？故意報假的姓氏和小區，降低疑慮說是自己打錯了。
6、上門或看展排櫥窗，櫥窗接待房源。
A.思路：直接報，登記房子產權，面積，價格，門牌號，聯繫方式，看房時間，爭取當場看房機會，和業主做進一步溝通，加深感情。
話術： XX先生，是這樣的，我有個老客戶非常有誠意，已經在我手裡買過兩套了，但是一直還在找這樣的戶型，聽您介紹之後，我感覺他可能會定您這套，我想先去您家看看房，以便我更好的和他介紹您的房子，一般我看好他都會考慮的。
B.思路：了解市場情況，可買可租型的，一定給業主信心，讓他知道現在市場好，好賣且價格高，比租房賺的快，舉例說明某投資戶倒房，幾年賺了多少，如多有超值的房子可以再推給他，讓他換房子，賺差價，順便了解門牌號，房子的具體情況，聯繫方式。
話術：您的房子要是拿出來出租回報會很少，現在這個市場非常好，好房子能賣個不錯的價格，比租房子划算多了，我前兩年幫一個客戶炒房子，就兩年她賺了100多萬呢，到現在還給我介紹客戶呢，您要是有閒置的房子也可以這樣做，就現在的市場出來超值的房子那就是賺！我建議您也可以試試，有超值的房子我給您發短息，您的電話是XXXXXXXX（順勢引出電話）
C.買房身份不明，可能是業主冒充客戶探價，也可能是客戶冒充業主，這要憑經紀人的明銳度來判斷真偽。（分析：一般來說業主冒充客戶的會問特定的戶型要是買大概要多少錢啊？）注意：這是一般會問的非常具體。如：南北通透三居，高層的，裝修比較好的，沒怎麼住過人的，買要多少錢呢？
客戶冒充業主的比較少，也有可能是租戶冒充業主前來諮詢。
宗旨是：要含糊的回答。話術：至於價格那要看房子後才能定下來，根據配套不同，裝修標準也有高低，房子的耗損程度這些都不一樣，價位會有不同，您是要買房還是要賣房呢？或者，大哥您要是賣房我幫您賣個不錯的價格，要是您買房我也能幫您買到合適的房子。
D.思路：可能是剛跟這別的公司看過的房的客戶，如果客戶沒有保護房源的意識時也可以從客戶口中把房源套出來。
話術： XX先生您在這邊都看過什麼樣的房子啊？（主要是聽他說看過哪裡的房子，然後相應的報價）
7、敲門（要注意說話的語氣，要隨和。）
1、話術：您好，不好意思打擾您了，我是XX房產公司的經紀人-----這是我的名片，院里阿姨說您的房子可能考慮出售？我這正好有一客戶想要這樣的房子，您打算賣多少錢呢？
2、話術：您好，不好意思打擾您了，我是咱們樓下的房產公司的，我帶看客戶看咱家樓下的房子，但是業主有事耽擱了，客戶馬上就要到了，您的房子方便讓我們看一下嗎?客戶就要這樣戶型的房子，價位可以商量。
3、話術：您好，我這有個客戶說看過您的房子，比較滿意，特意委託我過來落實一下細節。
4、話術：我在樓下看到有中介帶看您的房子，正好我這也有這樣的客戶，我想先了解一下您家的房子？
注：如果這是房主對你的話有比較大的異議，態度不是很好時，要及時表現的很困惑，是不是弄錯了，最好是表現出實在是不好意思打擾了！
8、精耕社區保安，物業.
1、裝無奈，求情，都是出來打工的真是不容易啊。
2、買點菸酒，賄賂一下。
3、找一個小區的老客戶過來接。
4、不著急進，就天天和保安聊天，建立同情心，搞關係。
9、房東說可賣可不賣（給房東信心）
思路：經過去年一年的時間，積累一些可以買房的誠意客戶，而且現在又是個賣房的好時機。如果出租的，就舉例說出租和賣房的回報有很大差別。
1、話術： XX先生，您好!現在市場非常不錯，非常適合賣房子，去年也積累了一些有誠意的客戶，現在我這就有客戶想要那樣的戶型，價格都好商量，現在賣肯定能賣個好價錢，是出手的好機會，XX先生，您考慮賣什麼價位呢？
2、話術： XX先生，您的房子假如出租的話，回報也不高，短期內也不會有增幅，長期也說不好，就目前來講您當時買的價漲到現在的比例不能保證以後也是這個比例上漲，所以您看現在市場比較好，就把房子出手，可以做別的投資，以後的市場誰也說不好，XX先生您覺得呢？
10、房東先買後賣
思路：和房東講清楚先買後賣您比較被動，時間上根本掌握不好，如果想要同步的話那肯定要有一方會吃點虧的，可以先賣個好價，拿到錢後選房的時間和麵都比較寬裕。
1、話術：姐，如果您先買再賣，先買的房子需要房款，再賣您的房子時就不會賣個好價錢，如果您現在把房子賣了，現金在手，就可以買到比較中意的房子。
2、話術：（推薦套性價比超高的房子，但是房東首付要求高，業主急售，急用錢），現在市場非常適合賣，如果現在您把房子賣了，不僅能賣個好價錢，只要您的錢到位我們盡快給您買到一個更合適的房子，而且我們公司對這邊的社區非常專業，有大量的房源參考。您就放心吧！
如何找業主資料？（針對沒有業主資料的小區或業主資料沒有及時更新的樓盤）
方式：以燃氣公司或自來水公司的名義在業主的門上貼條，留下自己的聯繫方式讓業主把房間號及所要查的數字發到自己的手機上〈所留號碼一定是乾淨的〉
如：自來水公司收費單，今天上門查水錶，家裡沒人，請在幾號之前將小區名稱，門牌號及水錶數字發到1391088*****。謝謝！
客源蒐集
1、網絡
A：網絡上的客戶問房子現在還有沒有，無論有沒有都要說有。然後斡旋，具體話術如下：
1、話術：業主出差在外地，過幾天回來就能看，放逐一回來我第一時間通知您看房，您的電話13……（順便留下客戶的電話）
2、話術：現在真有客戶和房東談著，我就問問談的怎麼樣了，然後給您回話，您的電話13……（順便留下客戶的電話）
B、說明房子情況，問看完後能否馬上就定，看房特別不方便，提高珍惜度，了解買房的誠意度。
話術： XX先生，這個房子是非常稀缺的戶型性價比超值，已經有兩個客戶下定金了，房主從浙江趕過來呢，要是您感興趣我再爭取下看能不能看房，看好的話您可以定這個房子。（非常堅定的語氣）
C、思路：告訴他現在有好多客戶正在看，讓客戶馬上過來看，試探誠意度，如果真的過來就假談，告訴他有客戶看的差不多了催他快點，再告訴他正在談，客戶到了讓他等結果，這樣既能試探誠意度，又能提高珍惜度並且還能與客戶見面，讓他對自己印象深刻，還能徹底了解需求。
話術： XX先生，您打這個電話真是太巧了，現在已經有四五個客戶正要去看房，您馬上過來，這個市場好房子不等人的，我建議您方便的話就帶定金，看好了就馬上直接定下來，我在這等您！
D、思路：就是說房子在，現在很多客戶在看，叫他馬上過來看。如果客戶過來了，就說房東已經被別的公司公司叫走簽合同了，然後和客戶建立信賴，引導別的房子。
話術： XX先生，咱們來的稍晚了一些，我們一直在留房主，可是房主沒看到客戶也不願意多等，就被別的公司叫去簽合同啦，XX先生真不好意思！您稍等，我再帶您去看幾套不錯的戶型。
E、思路：如果房子沒有了，就說房子還在，但是房子有缺點，斜頂，有遮擋，沒有產權證並要求全款，先穩住客戶，在推薦其他的房子。
話術： XX先生，這個房子還在，不過和您說實話，這個房子有個窗戶是有遮擋的，價格雖然便宜但只業主要求客戶能一次性付款，我倒是還有幾套比這個好些的，我還是帶您看那幾套吧，您看您今天下午5點您方便過來嗎？正好可以看房。
F、思路：坦誠交代，說網絡上的價格是給業主看的，因為最近市場太好，業主經常漲價。具體房子的情況，要客戶過來了解。
話術： XX先生，和您說實話吧，網上的那些報價都是給房主看的，最近市場太好導致房主經常漲價。我建議您還是過來看看，我幫您詳細的介紹這邊房子的情況！
2．上門接待
1、櫥窗的房源沒有及時更換？
A．話術：現在房源賣的太快，櫥窗房源的更新速度跟不上現在房價的上漲速度。（思路：體現現在市場火爆，很多房子剛出來就被定了）
B．思路：直接推薦性價比高的房子。
話術： XX先生您好，我們剛剛新出一套~~~（介紹超值房子）
C.思路：告訴他有這套房子，但看房不方便，讓客戶留下電話，約好了給他電話。
話術： XX先生，這套房子昨天剛剛看完，房子非常不錯，（可以適當的描述內部），只是今天沒有提前約房東，所以暫時還看不了，這樣吧，我晚上約好房東後給你電話（或短信），您的電話是13~~~~
2、客戶不留電話
A.思路：要說房子非常好，只是看房時間不好確定，盡量要留下電話，一旦約好第一時間通知他。
話術： XX先生您不知道，這套房子是我們的主推房源，全公司的經紀人都在帶客戶等著看房呢，只要我這邊確定好看房時間，我第一時間通知您，您的電話是13~~~.
B.思路：講故事，上次也有個客戶，沒留電話，但過了兩天就出了一套特別好的房子，第二天就賣了。可沒過兩天他就給我電話，告訴他此時很懊惱。
話術： XX先生，買房子這事是大事呀，您不知道，上次我一個客戶想要看房，結果他光給我一個家裡的座機，第二天出來的好房子就是他想看的，結果聯繫不上，最後那個客戶打過來知道房子被賣了後，很是懊惱，現在這市場說不准哪天就出來個好房子，我看您還是留個電話吧，要是您不方便我先給您發個短信，您的電話是13~~
C：思路：告訴客戶我們是一對一的服務，不會洩露號碼給其他公司的。
話術： XX先生，您放心，我們是做中高端服務品牌的，對客戶都是一對一服務的，絕對不會出現私自洩露客戶資料的情況。
3、客戶上門具體的問一套房子的價格或情況（那說明已在外中介看過此房）
思路：報底價或更低的價格，取得客戶的信任。然後再深入了解是否喜歡這套房子。從而現場促成，例如：客戶說你們這有、、、、、、（描述房子的具體情況）樣的房子嗎？現在房子的底價是多少？
話術： XX先生，您說的這套房子我們也有，而且房東和我們店裡的小劉關係非常好，最早也是在我們這邊賣的，現在其他公司都打聽到這房，但是房東和小劉說，沒事我給其他公司報的價格都比較高，你就專心給我賣就好了。大哥，這房子現在的底價是100萬，（一定要比別的公司報價低個2、3萬）房東說看好了就能談，我感覺大哥很有誠意，要不這樣吧！我們現在把房東約來，咱們和房東見面談談，房東見到我們小劉帶的客一定很好談！XX先生您先到裡面休息一下。
房源跟進
跟進項目-------價格看房時間 鑰匙 租戶 流程
1、房價高
思路：告訴業主自己非常努力的推薦找客戶，但客戶同事都說價格有點高，不過來看。這樣反復多次的給業主電話。
話術： XX先生，我們公司的經紀人都在給所有的客戶推薦您的房子呢，真的，您是不知道，客戶普遍反應說您的房價比較高，都不來看房子，您說我該怎麼辦啊？！
2、不讓看房
A、業主說現在沒時間，不讓看房.。
思路：天天給他打電話，告訴他自己找了幾個客戶，但看不了房子，客戶都買了其他的房子了，可惜。賣房就必須讓客戶看房。
話術： XX先生，您看看啊，我這幾天一直都在給你打電話啊，為的就是帶我們手裡比較準的客戶看房，客戶被我們約過來都是帶著定金的，沒看到您的房子，結果看了別的房子，感覺不錯就給定了，我們還在積極主推您的房子呢，客戶都是很有誠意的，您既然賣房子那就讓客戶看一下房子啊。要不這樣吧，我們把客戶都集中約到一個時間段帶過去，您明天準備一個時間段好讓我們集中帶看，這樣既不會耽誤您的時間，也有利於我們提高客戶的購買熱度！您看明天下午3點可以不？
2、租戶不讓看
A：思路：和租戶建立關係，告訴他不用害怕搬家，客戶就是投資的，買了以後還會繼續租給他。看完房，送點東西表達心意。
話術：（租戶）X姐您放心好了，這個客戶買這個房子也是投資，正好您也住在裡面一直租給您啦。他還省事再找租戶了呢，俗話說：買賣不破租賃！您就安心住在裡面好了。正好您今天在家（或者說：那您看今天下午6點您在不在家），我們客戶就上去打擾您一下看看房子。謝謝您啦！
B:思路：直接去敲門，告訴租戶說樓上的房子賣，看不了，幫忙看一下他家裡的戶型。
話術：（租戶）X姐您好，我是XX房產的，這是我的工作證。我們本來約的是樓上的房子看，客戶都來了，可是那個房主有事給耽誤了，能不能麻煩您一下，借您的房子看以下戶型就好，不會打擾您太長時間，2 、3分鐘就好，謝謝您！
3、鑰匙
思路：給業主講故事，臨時上門的客戶很多，都很有誠意，要是看房不方便很影響賣房，也許會錯失很多不錯的客戶呢！
最常見的就是房東不給：不行，鑰匙放到你們那裡我不放心，房子那麼多錢萬一丟點什麼呢，再說了別的中介看房也不方便！
話術： XX先生是這樣的，我們公司有正規的鑰匙委託書，該有我們公司的公章，我們公司有很多鑰匙（可以把店裡的鑰匙展示房東看），這樣也方便我們平時帶客戶看房子，您看像您這樣的成功人士基本上都比較忙，看房每次都得麻煩您呢。如果您把鑰匙放在我們這，不但可以節省您的看房時間，也可以讓我們盡快找到有誠意的客戶，這樣可以提高工作效率，我們公司在本區域內有十幾家直營店面，經紀人有上百人，而且所有的房源都是共享的，有鑰匙的房源更是要店長到各個店去推薦呢，各個店也非常重視有鑰匙的房源，都是優先賣的也是最快的！您看呢？
XX先生還有就是，鑰匙希望您不要放太多家，如果很多人都有鑰匙，到時看完房沒有關窗就分不清楚誰有責任啦。您就留我這一把，我們看房都是穿鞋套的，定期個您做保洁，其他公司來看房我也會配合他的。您放心就是了。
4、獨家（和房東說）
思路：讓房東感到你說話的意思是替他考慮的，不給客戶過多砍價的機會，另外給房東展示我們公司很有強的消化能力，是這邊的社區專家！
話術： XX先生，您好，您的房子委託的仲介多了，客戶看中房子後就會挨家挨戶的問，並讓每個公司都砍您的價格，誰價最低，就會去誰家成交，這對您是多大的損失啊！我們就很難幫您賣個好的價錢，我們是這個社區的專家，做的也是最專業的，我們的客戶也是最多的，我們也是中介做的最棒的，這個小區80%的房子都是我們賣的，我們給您賣一段時間看看？
文章來源：互聯網
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