從Facebook帳號失控，到傳單廣告過期未收回，這些情況若處理不當，房仲可能面臨數萬到數十萬元的裁罰風險。本文將深入剖析兩大廣告違規情境，結合《不動產經紀業管理條例》、《公平交易法》、《消費者保護法》等，並提供合法補救對策與行業建議。
📌 文章目錄（Table of Contents）
情境一：社群帳號遭駭，廣告無法刪除
房仲廣告被駭無法下架，會觸法嗎？
根據 《不動產經紀業管理條例》第21條第2項，經紀業所刊登之廣告應與事實相符並註明經紀業名稱。若未將已成交物件標註為「已售出」或「資訊失效」，即屬於與事實不符，違反法規。
📌 涉及法規
💡 法律分析
- 未標註「已售出」造成資訊與現況不符，依法屬虛偽或引人錯誤廣告
- 帳號被駭無法刪除不構成免責，仍需負客觀責任
- 主管機關通常會先行限期改正，再依法裁罰
帳號失控可免責嗎？主管機關怎麼看？
即使帳號遭駭導致無法刪除廣告，依 《不動產經紀業管理條例》第29條 的總則，違規者仍需負責，並在限期內改正。
公平交易委員會明確指出，不能以「僅供參考」字樣逃避廣告真實性責任。
🎯 行政處分與裁罰金額
針對本情境類型的違規，常見的行政處分及罰金幅度如下：
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罰鍰金額： 依不動產經紀業管理條例，廣告不實或未標示必要事項（如經紀業名稱）將對經紀業處以6萬至30萬元罰鍰laws.taipei.gov.tw。各地方主管機關的執法案例顯示，初犯多裁處起碼罰金（約6～10萬元不等）；若同一業者累犯或一次涉及多筆廣告，則有可能接近上限甚至按件累計處罰。例如臺南市地政局曾披露，某經紀業刊登廣告未與事實相符經查有3件，總計裁罰18萬元，平均每件6萬元w3fs.tainan.gov.tw。在臺北市，98～107年間類似「廣告不實或未載明業名」案件高達數十件，每件通常裁處6萬至12萬元不等justlaw.com.twjustlaw.com.tw。因此此類違規雖單筆罰金額度不算極端高昂，但累積下來對業者亦造成經濟損失及商譽影響。
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限期改正通知： 主管機關在裁罰前通常會發出限期改正通知單，給予業者一定寬限期（如15日或30日）自行改正違規laws.taipei.gov.tw。若業者於期限內移除或更正廣告，可能僅受警告或減輕處分；逾期不改則依法開罰，並可能連續處罰laws.taipei.gov.twlaws.taipei.gov.tw。本案中，如業者能在通知期間內證明廣告已刪除或已標示「已售」、「資訊僅供參考」，可望降低罰額或僅受一次處分。
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累計按次處罰： 若廣告長期未下架且經多次督促仍未改正，主管機關得依規定按次連續處罰，每次加重罰鍰。以台北市裁罰基準為例，首次違規處3～5萬，二次5～7萬，逐次遞增，第六次以上每次處到15萬頂額laws.taipei.gov.twlaws.taipei.gov.tw。也就是說，重複怠惰改正將面臨累進懲處，直到違規狀態解除為止。
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經紀人員懲處： 雖然廣告義務主要由經紀業（公司）負責，但從業經紀人員若涉不當作為，亦可能受到懲戒。《不動產經紀業管理條例》第31條規定，經紀人員違反法定義務情節重大者，得予申誡或停止執業處分laws.taipei.gov.twlaws.taipei.gov.tw。廣告不實未列為經紀人員直接懲戒項目，但若查明係人員蓄意違法（如惡意發布不實訊息招攬客戶），主管機關可通報不動產經紀人員懲戒委員會議處，其累犯甚至可能面臨吊銷執業證書的風險laws.taipei.gov.tw。因此業者內部通常會連帶追究涉事銷售人員責任，透過教育或懲處促其守法。
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公平會處分： 值得注意的是，公平交易委員會針對不實廣告有獨立裁罰權。一經認定違反公平交易法第21條，罰金起點即5萬元，上限可高達數千萬元legis-pedia.com。一般房仲個案罰款量級多在數十萬至數百萬元不等：例如信義房屋因誤導成交資訊被罰30萬udn.com；永慶房屋誇大市占率廣告被罰150萬cna.com.tw。公平會處分可與地政主管機關處分並行，亦即業者可能面臨雙重處罰。所以房仲業務推廣不當，財務與聲譽代價都相當高。
總而言之，在本情境下最常見的是罰鍰處分，金額視違規次數與情節增減，嚴重不改者更可能招致累計罰款和停業整頓。業者應引以為戒，積極配合主管機關要求，以免受更嚴厲的處置。
補救對策：業者該怎麼處理才合法？
🔧 可行的補救措施
- 發布聲明： 於公司粉專或官網公告該物件已售，前貼文失效。
- 向平台申訴： 提供證明資料要求刪文，平台有檢舉機制（參考：Facebook 申訴說明）。
- 第三方檢舉： 請同仁或顧客協助透過其他帳號檢舉該廣告內容。
- 向地政局備案： 將被駭證據、澄清文、公文截圖等整理報備。
以上措施雖無法追溯免責，但足以顯示主動改善態度，有助於主管機關酌情裁量。
實務建議：如何避免此類違規再發生？
🔐 資安與帳號管理
- 所有社群帳號開啟 兩步驟驗證
- 建立異常登入通報制度
- 若帳號失控立即聯絡主管並進行內容備份
📋 廣告管理制度
- 使用 公司統一帳號 發布物件廣告
- 每筆廣告皆進入 SOP 審核流程
- 成交即通報行銷部撤下所有廣告
📚 員工法令教育
總結：帳號被駭 ≠ 廣告免責，房仲業者務必提高警覺
即使不是故意違規，只要廣告資訊與事實不符，仍須負法律責任。唯有主動補救、合法公告與制度防範，才能避開裁罰並維護品牌信譽。
👉 更多裁罰案例與實務案例請見：JustLaw 法律百科
情境二：紙本傳單未回收，資訊仍在散布
當房仲業者未即時回收已成交物件的傳單或報紙廣告，且未標示「已售出」或「資訊過期」，導致消費者誤信物件仍可交易，這樣的情況已涉及違規廣告風險。
📌 涉及法規依據
- 不動產經紀業管理條例 第21條、第29條：禁止未受委託即廣告、廣告須與事實相符
- 公平交易法 第21條：不得發布虛偽或引人錯誤之廣告
- 消費者保護法 第22條：不得提供低於廣告內容之服務，資訊應正確
🚨 違法風險分析
- 廣告內容與事實不符，屬典型 不實廣告
- 即便廣告當時屬實，事後未更新即違反更新義務
- 主管機關將依 《經紀業管理條例》第29條 處以 6萬至30萬元 罰鍰
- 若構成 公平交易法 誘餌式廣告，公平會可獨立處罰最高 2,500萬元
紙本廣告無法回收，可免責嗎？
答案是否定的。法律強調的是結果義務，只要消費者仍能接觸到過期資訊，業者就需負責。
⚠️ 法規立場
- 無論是否「實務困難」，只要資訊誤導即違法（來源：台南市地政局）
- 「已盡力但仍未收回」無法作為免罰理由
- 如能提供積極回收證據，僅可能獲得 從輕處罰
✅ 減輕處罰的建議作法
- 已成交即啟動公告（例如張貼已售告示、於門市或官網公告）
- 主動刊登報紙更正啟事
- 通知主管機關並附上處理佐證（報備性質）
預防過期紙本廣告違規的實務措施
📅 標示廣告有效期限
建議於每則傳單與廣告明確標註：「此廣告資訊有效至YYYY/MM/DD，逾期僅供參考」。此舉雖無法免責，但可顯示誠意與提醒效果。
📌 增加條件說明文字
例如：「若於有效期限內售出或出租，本廣告自動失效」。這種聲明能降低消費者誤信機率。
🔖 醒目標示已售/已租
成交後應立刻標註「已售」、「已租」等狀態，例如貼紙、紅章或公告更新。根據多地地政局規定，成交後不更新即為違規。
⏱️ 建立回收預警制度
- 印製傳單加編號與發放紀錄
- 列管回收時程與人員負責區域
- 設定提醒日期，自動通知需清理區域
主管機關裁罰實例與法院見解
📚 公部門裁罰與函釋
- 臺南市地政局明示：成交應立即停止廣告
- 公平會02266號函：僅供參考並不能作為免責依據
- 新北市實例：張貼已售物件仍未撤下，業者被罰
🔍 法院實務
有法院判決認定：房仲廣告資訊若未更新，消費者可主張詐欺或侵害知情權，並請求損害賠償。
在不動產廣告實務中，若已成交或出租的物件仍持續在市面上流通、未標示「已成交」或「資訊過期」，可能構成違反相關法規的行為。主管機關與法院對此類廣告違規已有明確見解，以下彙整各項法源依據與實例說明。
內政部與地政機關函釋：廣告資訊需即時更新
早在《不動產經紀業管理條例》實施初期，內政部即透過解釋函明確指出：
- 業者對其發布之廣告資訊，應負持續注意義務；
- 如物件已成交或委託期滿，應立即下架廣告，不得讓消費者接觸到過期資訊。
臺北市地政局在宣導資料中也提及：「委託銷售已屆期，應確實下架銷售廣告」。完整內容可參考：臺南市政府地政局
公平交易委員會函釋：標示「僅供參考」無法免責
公平交易委員會於民國83年以公參字第02266號函明確表示：
- 企業不得以廣告上註明「僅供參考」或其他但書來作為免除廣告責任之依據。
- 即使廣告在張貼時為真，但未隨事實變更更新資訊，仍可能構成誤導。
函釋全文可見：公平會02266號函原文
地方政府裁罰實例：過期未撤廣告即屬違規
各地地政主管機關均曾針對房仲未即時撤下廣告而裁罰：
- 新北市地政局曾對某房仲開罰，因該公司未移除張貼於社區佈告欄的廣告，致已售物件仍在招租，違反《經紀業管理條例》第21條。
- 高雄市不動產開發公會也曾披露案例，某代銷業刊登預售廣告未說明期限，被認為有誤導之虞，由消保官轉請公平會調查。
公平會裁處案例：已出租仍招租被罰 10 萬元
公平交易委員會在111年度彙總報告中指出：
- 有房仲業者因張貼已出租物件的廣告，仍繼續招攬租客，被認定為「不實陳述」。
- 即使業者辯稱資訊更新速度快、未能即時更換，公平會仍裁處 10 萬元罰鍰。
情節若嚴重，如大量以「售罄房源」為餌吸引民眾看房，處分金額可再上修。
法院見解：未更新資訊構成不當誘導與損害
雖然此類違規多屬行政處分，但實務中亦見民事訴訟案例：
- 有消費者因誤信廣告資訊而發生訂金糾紛，法院認定房仲違反誠信義務、資訊不實，構成損害賠償責任。
- 法院援引《消保法》第22條、《公平交易法》第21條精神，判令業者賠償交通費與時間成本。
總結：資訊時效性為房仲廣告合規核心
無論是主管機關函釋、裁罰實例，或是法院判決觀點，均指出：
- 廣告資訊若與事實不符，即使因過期所致，亦可能構成違法。
- 房仲業者應建立即時下架與更新機制，杜絕過期資訊持續流通。
- 如廣告因個人帳號失控或紙本難以回收，亦應主動公告澄清並保存處理紀錄，以爭取從輕處分。
房仲業如何落實廣告時效合規管理？
📌 廣告制度建議
- 統一使用印有日期與版本控管的廣告品
- 內部設立「傳單回收責任人」與 KPI 連動
- 與報社建立「成交即撤稿或刊登更正」合作流程
🧠 教育訓練要點
- 強化「廣告有效期」與「已成交更新」的觀念
- 定期案例分享：因廣告未回收導致被罰的真實案例
- 鼓勵同仁互相提醒，落實門市合規文化
🤝 與主管機關建立對話
- 可透過行業公會與主管機關擬定標準格式或模板
- 爭取主管機關提供廣告範例、建議用語
- 業者主動回報過期廣告處理流程，建立誠信形象
結語：紙本廣告「過期未收」≠ 無責，房仲必須主動管理
在數位資訊可即時更新的今日，傳統紙本廣告的回收與資訊同步更需謹慎。過期資訊若未管理，將可能構成多重違法、損及商譽與顧客信賴。落實制度、主動公告與持續教育，是房仲穩健經營的基本功。
行業實務建議：如何合法又有效廣告？
- 建立審核與更新SOP，每筆物件廣告均需追蹤
- 避免使用私人帳號貼文，集中管控在公司帳號
- 定期進行法令教育訓練，導入合規廣告範本
- 廣告一律加註「資訊如變動請以現場為準」
常見問題 FAQ
Q1：帳號被駭也要負責嗎？
是的，依目前法律架構，帳號失控仍屬客觀違規行為，需主動補救否則將受罰。
Q2：傳單資訊過期但回收不及，也會被罰嗎？
會。只要廣告仍在市面造成誤導，就屬違規。是否有積極回收，僅影響罰鍰金額高低。
Q3：廣告上寫「僅供參考」能免責嗎？
不能。「僅供參考」不構成免責條款，資訊仍需真實且與現況一致。
Q4：哪些主管機關會來查這種事情？
地政局（不動產經紀管理）、公平交易委員會（廣告內容）、消保官（消費糾紛）都可能介入。
Q5：怎麼讓同仁不誤觸廣告違法？
定期教育訓練＋提供範本＋用清單逐條審核＋出事有制度可追責，這是業界最穩作法。
文章來源：幸福家不動產安平加盟店｜廖家成
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