1、先分類客戶，也要有“挑剔”標準
會做銷售，也要知道什麼時候可以拒絕；房仲不能對每位客戶都安排同樣的帶看。銷售冠軍程勤壽在篩選客戶時仍然“挑剔”；他會先廣泛接觸，再把時間用在較有機會成交的人身上。
“有捨才有得，不是所有的客戶我都會帶看的”他說。透過電話詳談，先確認購買意願、購買時間、看房經驗與資金狀況，再把客戶分成三個等級：
A類客戶
著急買房，之前在其他仲介看過房，知道自己想要什麼樣的房子，有目標區域的客戶。例如：客戶表示其他仲介帶看過好幾次紅谷灘的房子，但是始終找不到自己想要的帶大陽台的三居室，南北通透，110平，價格在120-130萬左右。這類客戶近期成交機會較高，應列為重點跟進，依需求安排帶看，爭取在幾天內成交。
B類客戶
有買房打算，但還沒看過房，也還說不清楚目標區域與房屋條件的客戶。例如：客戶說自己打算買一套房子，因為之前沒有看過房子，所以也不知道哪個區域的房子好，只知道想要好格局、採光不受遮擋的房子。這類客戶還在建立自己的判斷標準。他們需要時間補充房產知識，房仲可以持續跟進，讓需求逐步清楚。很多客戶要比較幾間房子後，才會知道自己喜歡什麼、不喜歡什麼。B 類客戶通常需要更多耐心與時間，投入也相對較大。這類客戶不一定能很快成交。做法是保持聯絡，適時跟進、偶爾帶看；等客戶累積看房經驗、形成判斷後，再重新評估是否轉為 A 類。
C類客戶
購買意向與時間都還不明確，自備款也不足的諮詢型客戶。例如：客戶說自己想了解一下房價，以後有買房的打算，自己想買一套總價80萬左右的房子，目前正在湊自備款。這類客戶仍有購買需求，也已主動了解市場，但近期購買條件尚未成熟。C 類客戶通常比 B 類更需要時間跟進，也不一定很快轉成交易。對 C 類客戶，以了解需求與追蹤為主，確認條件成熟後再安排帶看。
2、安排接送，讓帶看更順利
客戶未必一開始就適合帶看；一旦約好帶看，就要把接待做好。約好看房後，無論多忙，能親自接送時就親自接送，把服務做好。
親自接送有兩個好處。第一，客戶會感覺你有用心，也比較貼心。第二，路上可以單獨溝通，先了解客戶想法。
3、帶看後要問出明確回饋
做業務的，光有服務的精神是遠遠不夠的，“自己付出了就肯定會期待有好的結果。因此，無論是帶看什麼樣的客戶，都要從他/她那裡逼出一個結果。”
這裡的“逼客戶要結果”，可以改成在帶看後請客戶留下明確回饋，不要只用沉默帶過。每次帶看完必問的問題是：“這套房子滿意嗎？……哪裡不滿意？……想要什麼樣的房子？”“滿意的話，XX時候約房東出來談下咯？”，倘若客戶含糊不清，模棱兩可，也要張弛有度，拿捏到位的反問客戶是否真的想買房，想買房的話，好歹表達一下意見。重點是保持禮貌、持續追問，讓自己的工作得到明確回饋。
投入時間後，至少要請客戶留下正面或負面的回饋。有了回饋，才知道下一步是繼續找房，還是開始議價。這樣才能根據回饋安排下一步。
給新人的小建議：
第一，開單的基礎，是熟悉社區商圈與房產知識。
第二，物件廣告要用心做，持續調整與測試。
第三，持續曝光，才比較有機會累積客源。
第四，不要怕吃虧，付出不一定立刻有回報。
第五，客戶分類有利有弊；客源充足時，帶看要分出優先順序，先處理需求較明確的客戶。
第六，每次帶看後都要留下回饋，不論喜不喜歡，才能知道下一步怎麼安排。
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